Zanim kupisz działke...
Na co należy zwrócić uwagę przed zakupem działki pod budowę domu? W kilku akapitach postaram się odpowiedzieć na to pytanie z uwzględnieniem aspektów prawnych, planistycznych i innych.
Stan prawny działki jest podstawową rzeczą jaką należy sprawdzić przed jej zakupem. Taką możliwość dają księgi wieczyste. Znając numer KW można w systemie elektronicznym zweryfikować jej oznaczenie, właścicieli, powierzchnię, użytki gruntowe itd. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III – ograniczone prawa rzeczowe, oraz dział IV – hipoteka. W dziale III mogą wystąpić ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością (np. służebność drogi koniecznej, lub służebności osobiste), ale też roszczenia ciążące na nieruchomości. W dziale IV dowiemy się o ewentualnych ciążących hipotekach, z określeniem ich wysokości, zakresu, itd. Zgodnie z prawem każdy może zapoznać się z treścią KW, więc nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księgach. Warto też zapytać właściciela o okazanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Możemy dzięki temu zweryfikować, czy jego treść zgadza się ze stanem w KW, a także sprawdzić inne parametry działki. Ponadto możemy dowiedzieć się, czy dana działka nie leży na terenie objętym nadzorem konserwatora zabytków lub czy jest objęta jakąś formą ochrony przyrody.
Kolejnym aspektem jest planowanie przestrzenne. Tutaj istotnymi dokumentami są: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium jest podstawowym, ogólnym zarysem polityki przestrzennej i sporządza się dla terenu danej gminy lub miasta. Należy zaznaczyć, że nie jest to akt prawa miejscowego, więc nie jest podstawą do wydawania decyzji administracyjnych. Ze studium możemy wyczytać takie informacje jak: ogólne uwarunkowania i zagospodarowanie poszczególnych terenów, wytyczne co do potencjalnego przeznaczenia, zarysy planowanych ciągów komunikacyjnych, aspekty środowiskowe, krajobrazowe, możliwości rozwoju, obszary zagrożeń (geologicznych, powodziowych). Bardziej szczegółowy jest miejscowy plan, który jest aktem prawa miejscowego, ale nie zawsze istnieje dla danego terenu. W planie tym możemy sprawdzić jakie jest przeznaczenie terenu, szczegółowe warunki zagospodarowania i zabudowy oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego (np. drogi). Część graficzna daje ogólny zarys dotyczący ciągów komunikacyjnych, oznaczenia poszczególnych obszarów, możliwości scalenia i podziału działek, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy, tereny chronione a także (nie zawsze) potencjalny przebieg sieci uzbrojenia terenu. Takie informacje są dostępne w serwisach mapowych gmin i miast. Część opisowa planu szczegółowo mówi o tym co konkretnie i o jakich parametrach może znaleźć się na działce. Ważne zapisy to między innymi minimalna odległość od granic, szerokość frontu, wysokość kalenicy, rodzaj, kąt i kolor dachu, kolorystyka i styl elewacji a nawet wysokość ogrodzenia.
Warto też zwrócić uwagę na takie czynniki jak ogólne położenie, usytuowanie względem stron świata, kształt i wymiary działki, ukształtowanie terenu. Te czynniki będą miały bezpośredni wpływ na to czy wymarzona inwestycja jest możliwa do realizacji w granicach danej nieruchomości. Oczywiście najlepiej, jeżeli działka jest w miarę prostokątna, nie za wąska i rozmieszczona na kierunku północ/południe. Najlepiej omówić te sprawy z architektem.
Należy też sprawdzić jakie są w działce i w najbliższym otoczeniu sieci uzbrojenia terenu. Czasami dzieje się tak, że sieci są rozmieszczone w działce, lub przez nią przebiegają, co sprawia, że budowa w danym miejscu staje się problematyczna. Sporym problemem w takich przypadkach są linie energetyczne. Przebieg sieci w większości przypadków jest możliwy do sprawdzenia w geoportalu. Dla pewności można także zweryfikować zgodność mapy ze stanem w terenie. Warto wiedzieć, czy w najbliższej okolicy nieruchomości są dostępne wszystkie sieci, które będą potrzebne po wybudowaniu domu. Podstawowe i niezbędne to prąd i woda. Dodatkowym plusem będzie dostęp do kanalizacji sanitarnej, gazu, ale także szerokopasmowego internetu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na czynniki zewnętrzne, takie jak sąsiedztwo, poziom hałasu, ruch samochodowy, odór itd. Należy przed zakupem nieruchomości sprawdzić te aspekty o różnych porach dnia, w różne dni tygodnia (początek tygodnia, środek, weekend). Dobrze jest poznać sąsiadów i porozmawiać z nimi o działce i otoczeniu. Można dowiedzieć się od nich wielu ciekawych rzeczy, które nie są dostępne w urzędach czy zapisane w planach.
Na co należy zwrócić uwagę przed zakupem działki pod budowę domu? W kilku akapitach postaram się odpowiedzieć na to pytanie z uwzględnieniem aspektów prawnych, planistycznych i innych.
Stan prawny działki jest podstawową rzeczą jaką należy sprawdzić przed jej zakupem. Taką możliwość dają księgi wieczyste. Znając numer KW można w systemie elektronicznym zweryfikować jej oznaczenie, właścicieli, powierzchnię, użytki gruntowe itd. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III – ograniczone prawa rzeczowe, oraz dział IV – hipoteka. W dziale III mogą wystąpić ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością (np. służebność drogi koniecznej, lub służebności osobiste), ale też roszczenia ciążące na nieruchomości. W dziale IV dowiemy się o ewentualnych ciążących hipotekach, z określeniem ich wysokości, zakresu, itd. Zgodnie z prawem każdy może zapoznać się z treścią KW, więc nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księgach. Warto też zapytać właściciela o okazanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Możemy dzięki temu zweryfikować, czy jego treść zgadza się ze stanem w KW, a także sprawdzić inne parametry działki. Ponadto możemy dowiedzieć się, czy dana działka nie leży na terenie objętym nadzorem konserwatora zabytków lub czy jest objęta jakąś formą ochrony przyrody.
Kolejnym aspektem jest planowanie przestrzenne. Tutaj istotnymi dokumentami są: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium jest podstawowym, ogólnym zarysem polityki przestrzennej i sporządza się dla terenu danej gminy lub miasta. Należy zaznaczyć, że nie jest to akt prawa miejscowego, więc nie jest podstawą do wydawania decyzji administracyjnych. Ze studium możemy wyczytać takie informacje jak: ogólne uwarunkowania i zagospodarowanie poszczególnych terenów, wytyczne co do potencjalnego przeznaczenia, zarysy planowanych ciągów komunikacyjnych, aspekty środowiskowe, krajobrazowe, możliwości rozwoju, obszary zagrożeń (geologicznych, powodziowych). Bardziej szczegółowy jest miejscowy plan, który jest aktem prawa miejscowego, ale nie zawsze istnieje dla danego terenu. W planie tym możemy sprawdzić jakie jest przeznaczenie terenu, szczegółowe warunki zagospodarowania i zabudowy oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego (np. drogi). Część graficzna daje ogólny zarys dotyczący ciągów komunikacyjnych, oznaczenia poszczególnych obszarów, możliwości scalenia i podziału działek, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy, tereny chronione a także (nie zawsze) potencjalny przebieg sieci uzbrojenia terenu. Takie informacje są dostępne w serwisach mapowych gmin i miast. Część opisowa planu szczegółowo mówi o tym co konkretnie i o jakich parametrach może znaleźć się na działce. Ważne zapisy to między innymi minimalna odległość od granic, szerokość frontu, wysokość kalenicy, rodzaj, kąt i kolor dachu, kolorystyka i styl elewacji a nawet wysokość ogrodzenia.
Warto też zwrócić uwagę na takie czynniki jak ogólne położenie, usytuowanie względem stron świata, kształt i wymiary działki, ukształtowanie terenu. Te czynniki będą miały bezpośredni wpływ na to czy wymarzona inwestycja jest możliwa do realizacji w granicach danej nieruchomości. Oczywiście najlepiej, jeżeli działka jest w miarę prostokątna, nie za wąska i rozmieszczona na kierunku północ/południe. Najlepiej omówić te sprawy z architektem.
Należy też sprawdzić jakie są w działce i w najbliższym otoczeniu sieci uzbrojenia terenu. Czasami dzieje się tak, że sieci są rozmieszczone w działce, lub przez nią przebiegają, co sprawia, że budowa w danym miejscu staje się problematyczna. Sporym problemem w takich przypadkach są linie energetyczne. Przebieg sieci w większości przypadków jest możliwy do sprawdzenia w geoportalu. Dla pewności można także zweryfikować zgodność mapy ze stanem w terenie. Warto wiedzieć, czy w najbliższej okolicy nieruchomości są dostępne wszystkie sieci, które będą potrzebne po wybudowaniu domu. Podstawowe i niezbędne to prąd i woda. Dodatkowym plusem będzie dostęp do kanalizacji sanitarnej, gazu, ale także szerokopasmowego internetu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na czynniki zewnętrzne, takie jak sąsiedztwo, poziom hałasu, ruch samochodowy, odór itd. Należy przed zakupem nieruchomości sprawdzić te aspekty o różnych porach dnia, w różne dni tygodnia (początek tygodnia, środek, weekend). Dobrze jest poznać sąsiadów i porozmawiać z nimi o działce i otoczeniu. Można dowiedzieć się od nich wielu ciekawych rzeczy, które nie są dostępne w urzędach czy zapisane w planach.
GEOPORTAL a GRANICE
Bardzo często klienci pytają, czy dane dotyczące granic nieruchomości na geoportalu są precyzyjne, czy można im ufać. Odpowiedź na to pytanie niestety nie jest prosta i jednoznaczna. Na przestrzeni lat dane zawarte w tym serwisie nabierały coraz wyższej jakości i precyzji. Jak jest z granicami nieruchomości?
Dane ewidencyjne (w tym także linie graniczne) zawarte w geoportalu pochodzą z kilku różnych źródeł. Mogą to być dane pochodzące z geodezyjnych pomiarów terenowych lub fotogrametrycznych poprzedzonych lub niepoprzedzonych rozgraniczeniami, wznowieniami znaków granicznych, wyznaczeniami punktów granicznych, ustaleniami ich położenia. Jeżeli te pomiary są poprzedzone powyższymi czynnościami prawnymi – jakość tych danych jest zdecydowanie najlepsza. W przypadku jeżeli nie doszło do ustaleń granic – niestety nie można w stu procentach ufać tym danym. Kolejnym źródłem pochodzenia danych dotyczącym granic są zatwierdzone projekty podziału nieruchomości lub scalenia i podziału nieruchomości oraz zatwierdzone projekty scalenia i wymiany gruntów. Dane z tego źródła są również dobrej jakości. Niestety na ten moment wiele granic wrysowanych w geoportalu pochodzi z ekranowej wektoryzacji ewidencyjnej mapy rastrowej lub innych źródeł. Jeżeli chodzi o wektoryzację – to granice w ten sposób pozyskane mają jedynie wartość poglądową. Czasami ich dokładność wynosi +/- kilkadziesiąt centymetrów, a w skrajnych przypadkach do kilku metrów. Dane określające źródło danych o położeniu punktów są dostępne dla geodetów prowadzących czynności związane z granicami, ale także w trakcie podziałów nieruchomości.
Kolejnym źródłem, który mówi o dokładności położenia granic jest BPP (Błąd Położenia Punktu). W zależności od różnych czynników, w tym metod pomiarowych dane dotyczące granic mogą mieć różną dokładność. Rozporządzenie w sprawie EgiB mówi o błędzie położenia punktu na poziomie poniżej 0,10m, 0,11-0,30m, 0,31-0,60m, 0,61-1,5m, 1,51-3m, oraz powyżej 3m. Takie dane są dostępne wyłącznie dla geodetów przy wykonywaniu określonych czynności.
W związku z tym, że geoportal udostępnia dane dotyczące granic jedynie w formie graficznej, nie da się jednoznacznie ustalić linii granicznych na podstawie „kresek” na ortofotomapie. Tak jak wspomniałem powyżej, zależy to od źródła danych i błędu położenia punktu. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do faktycznego położenia granic, najlepiej ustalenie tego powierzyć uprawnionemu geodecie. Dokona on wnikliwej analizy materiałów archiwalnych (szkiców, planów scaleniowych, zarysów, operatów technicznych), znaków i śladów granicznych oraz danych zawartych w EGiB.
Bardzo często klienci pytają, czy dane dotyczące granic nieruchomości na geoportalu są precyzyjne, czy można im ufać. Odpowiedź na to pytanie niestety nie jest prosta i jednoznaczna. Na przestrzeni lat dane zawarte w tym serwisie nabierały coraz wyższej jakości i precyzji. Jak jest z granicami nieruchomości?
Dane ewidencyjne (w tym także linie graniczne) zawarte w geoportalu pochodzą z kilku różnych źródeł. Mogą to być dane pochodzące z geodezyjnych pomiarów terenowych lub fotogrametrycznych poprzedzonych lub niepoprzedzonych rozgraniczeniami, wznowieniami znaków granicznych, wyznaczeniami punktów granicznych, ustaleniami ich położenia. Jeżeli te pomiary są poprzedzone powyższymi czynnościami prawnymi – jakość tych danych jest zdecydowanie najlepsza. W przypadku jeżeli nie doszło do ustaleń granic – niestety nie można w stu procentach ufać tym danym. Kolejnym źródłem pochodzenia danych dotyczącym granic są zatwierdzone projekty podziału nieruchomości lub scalenia i podziału nieruchomości oraz zatwierdzone projekty scalenia i wymiany gruntów. Dane z tego źródła są również dobrej jakości. Niestety na ten moment wiele granic wrysowanych w geoportalu pochodzi z ekranowej wektoryzacji ewidencyjnej mapy rastrowej lub innych źródeł. Jeżeli chodzi o wektoryzację – to granice w ten sposób pozyskane mają jedynie wartość poglądową. Czasami ich dokładność wynosi +/- kilkadziesiąt centymetrów, a w skrajnych przypadkach do kilku metrów. Dane określające źródło danych o położeniu punktów są dostępne dla geodetów prowadzących czynności związane z granicami, ale także w trakcie podziałów nieruchomości.
Kolejnym źródłem, który mówi o dokładności położenia granic jest BPP (Błąd Położenia Punktu). W zależności od różnych czynników, w tym metod pomiarowych dane dotyczące granic mogą mieć różną dokładność. Rozporządzenie w sprawie EgiB mówi o błędzie położenia punktu na poziomie poniżej 0,10m, 0,11-0,30m, 0,31-0,60m, 0,61-1,5m, 1,51-3m, oraz powyżej 3m. Takie dane są dostępne wyłącznie dla geodetów przy wykonywaniu określonych czynności.
W związku z tym, że geoportal udostępnia dane dotyczące granic jedynie w formie graficznej, nie da się jednoznacznie ustalić linii granicznych na podstawie „kresek” na ortofotomapie. Tak jak wspomniałem powyżej, zależy to od źródła danych i błędu położenia punktu. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do faktycznego położenia granic, najlepiej ustalenie tego powierzyć uprawnionemu geodecie. Dokona on wnikliwej analizy materiałów archiwalnych (szkiców, planów scaleniowych, zarysów, operatów technicznych), znaków i śladów granicznych oraz danych zawartych w EGiB.
Niebawem pojawi się więcej artykułów, opinii, ciekawostek.